商品房质量缺陷及财税处理

沧海一笑

[案情介绍]某房地产企业，从澳洲引进了新型墙体材料，据说环保，而且冬暖夏凉，并作为卖点，一时点楼盘好生火爆，可惜好景不长，住户住了不到一年，墙都开裂了。该公司被迫花了上千万元去维修房屋。问：该笔费用某税务代理机构认为1000万的维修费用系日常零星维修费用可以参照国税发〔2000〕84号文件第三十一条
规定执行，即只要不超过20％就能扣除。如该单位销售收入为5个亿，1000万的维修费用，才刚刚2％，因此可以扣除。税务代理机构观点是否正确，税务机关则认为应由共用部位、共用设施设备维修基金 开支,不允许在企业所得税前扣除，企业财务人员则对这1000万账务处理则也有以下6个不同的观点：

观点一认为1000万的维修费用系日常零星维修费用应列入管理费用
借：管理费用
贷：银行存款
观点二认为1000万的维修费用属于销售费用应列入销售费用科目

借：销售费用
贷：银行存款

观点三认为1000万的维修费用应列入营业外支出

借：营业外支出
贷：银行存款

观点四认为应依据财企[2003]10号文件第十二条，1000万的维修费用应列入固定资产。
借：固定资产
贷：银行存款

观点五认为1000万的维修费用应长期待摊费用
借：长期待摊费用
贷：银行存款

观点六认为1000万的维修费用应冲减预计负债
借：预计负债
贷：银行存款
对此案财税处理正确答案是什么？请提供法律依据。




一、解题思路：

从涉税法律层面分析：首先要分清售后商品房质量缺陷问题的原因和责任及处理。其次要了解共用部位、共用设施设备维修基金 的性质与用途。
从涉税会计层面分析：首先要分清适用财务会计制度？其次要根据购销经济合同的约定条款加以判定。

从涉税政策层面分析：首先要判断2008年前的业务，还是2008年后发生的业务，对应适用是新法还是旧法？其次要判断是否符合税前扣除条件。最后还要进行纳税调整。

二、文件依据及问题剖析：

（一）、售后发现质量缺陷修复或损失赔偿的法律分析
竣工验收后发现质量缺陷的处理方案要区分两个阶段，即是在保修期内还是保修期已届满。在保修期内，只要发现质量缺陷，无论有无损害，施工方均有义务进行修复，如果造成损失，还应承担赔偿责任。如果质量缺陷不是施工方造成的，施工方在履行保修义务后，可以向责任方追偿。我国立法对建筑物损害赔偿责任期的规定比较严厉，根据《建筑法》第八十条的规定，针对建筑物的地基和主体结构以及其他部位，即使保修期届满，只要因质量不合格造成损害的，均可要求责任者承担赔偿责任。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定：“发包人具有下列情形之一，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任：（1）提供的设计有缺陷；（2）提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；（3）直接指定分包人分包专业工程。承包人有过错的，也应当承担相应的过错责任。题中提到墙体开裂问题，如果是由于从澳洲引进了新型墙体材料不符合强制性标准的，则应由开发商承担责任，如果因施工质量不合格造成损害的，均可要求承包即施工方责任者承担赔偿责任。
  房屋公共维修基金是指售房单位在销售商品住房时依法向购房者根据售房合同一次性代为收取的用于日后对该物业管理区域内的共用部位、共同设施和设备保修期满后的维护、大修、更新、改造的储备资金。房屋公共维修基金的所有权归全体业主。

2008年2月1日起，建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》将正式实施，同时，1998年发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号废止）。    从2008年2月1日的实施的新《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条明确，四项费用不得从住宅专项维修资金中列支：

1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用；

2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
可见：该房地产企业1000万维修费如发生在保修期内，肯定不能由住宅专项维修资金中列支。而因依法追偿责任者经济补偿。如果是甲方提供不合格的建筑材料则责任者为甲方，如果检测的结果为设计不规范，则责任者为设计单位，如果施工有问题则责任在于施工单位。

（二）、责任明确为开发商承当的维修费用会计处理分析

首先根据购销经济合同的约定条款加以判定；其次还要分清适用财务会计制度。
2007年最新购房范本第十三条 规定了“商品房质量保证”条款，具体内容如下：
??（1）、甲方承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和省、市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。
??（2）、经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同。
??第三款：该商品房的工程质量保修范围和保修期在副件8作了明确规定，??保修期自该商品房交付之日起计算。
??
第四款：甲、乙双方对该商品房工程质量问题发生争议的，任何一方均可委托由市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，另一方应当配合和协助检测工作。
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由此可见：购房合同一般均有约定商品房工程质量问题发生争议的解决办法。如果合同无约定质量条款，则企业的财务处理应将1000万的维修费用，列入“营业外支出”，科目，如果合同有约定质量条款，则还须根据企业适用会计制度加以判断。如企业适用2001年的企业会计制度，则1000万维修费用发生在售后相当于售后三包服务的费用，应有“销售费用”列支，如果企业适用2006年新会计准则，则应在购房合同签订年度的资产负债表日计提“预计负债”，会计分录为：
借：销售费用，
××××
贷：预计负债，××××
待维修费用发生时：
借：预计负债
1000万
贷：银行存款       1000万


企业上述账务处理的观点一、观点四、观点五肯定是错误的。其依据财企[2003]10号文件和国税发[2000]84号文件第三十一条处理，属于法律制度使用错误。因为财企[2003]10号文件第十二条规范的是固定资产，而商品房对房企来说则归属于开发产品，是企业的存货性质，而非属于固定资产。

三、从税收政策分析税务代理的意见是否正确


国税发[2000]84号文件第三十一条规定：纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。
    符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：
（1） 发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；
（2） 经过修理后有关资产的经济使用寿命延长二年以上；
（3） 经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。


自2008年1月1号开始实施的中华人民共和国企业所得税法出台后，国税发[2000]84号文件第三十一条规定以修改为新法第十三条。规定： 在计算应纳税所得时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：（一）、（二）、(三)固定资产的大修理支出；(四)其他应当作为长期待摊费用的支出。实施条例第六十九条规定：企业所得税法第十三条第（三）项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50％以上；（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。企业所得税法第十三条第（三）项所规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。第七十条又规定： 企业所得税法第十三条第（四）项所称其他应当作为长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。

新旧所得税法规范标的都是固定资产，与对房企开发销售的的属于开发产品的商品房完全风马牛不相及，税务代理机构依据国税发[2000]84号文件第三十一条规定处理意见完全错误。纳税企业如属股份制企业已适用新会计准则，则应在计提预计负债纳税年度进行所得税纳税申报时调增计税所得（按账面计提数），在维修理费实际发生的年度调减计税所得1000万。不过需要提醒的是国税法[2006]31号规定：“开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。 ”