新增房产的房产税与土地使用税纳税义务发生时间

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对于纳税人新增房产，如何确定其房产税与土地使用税纳税义务发生时间呢？虽然《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（[url=http://www.nashuiren.com/ps_3267.html]国税发[2003]89号[/url]）（以下简称89号文）对此有规定，但由于该文件对规定中的多个专业词语未作明确解释，且实务操作中各种情况的复杂、多样，导致因人不同而产生多种理解。
        《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（[url=http://www.nashuiren.com/ps_3267.html]国税发[2003]89号[/url]）第二条规定：关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
        （一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
        （二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
        （三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
        我们在日常的咨询问题解答与审计过程中也发现，纳税人对新增房产的房产税、土地使用税纳税义务发生时间把握的并不是太准，本文意在通过对各种情况的具体分析，使读者在读完本文之后，能够对新增房产的房产税与土地使用税的纳税义务发生时间有大致的了解。
        在开始介绍具体规定之前，我们有必要了解一下相关税法规定中未作明确解释的专业术语应怎样理解。按照税法基本原理中关于税法解释的相关规定，对于税法没有做出明确解释的专门用语与专业术语，不能通过税法解释来改变其原有含义，那么我们就可以其他部门的明确规定为依据来理解专业术语的定义。
        我们将按取得房产、土地的形式进行具体介绍：
        （一）购置新建商品房
        对于纳税人购置的新建商品房，应自房屋交付使用的次月起申报缴纳房产税与城镇土地使用税。那么如何判定房屋交付使用呢？目前国家税务总局及各省级税务机关对此未作出明确解释，但最高人民法院对交付使用已做出确切的解释，即房屋转移占有视为交付购房者使用，且青岛市地税局也明确规定商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。
        《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
        《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函[2009]128号）第二条第二款规定：商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。
        从上述规定可以看出，所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人，除非当事人另有约定，房屋的交付使用不意味着房屋所有权的转移。
        （二）购置存量房
        什么是存量房？89号文对此也没有作出明确的解释，对于存量房，建设部有专业的解释即已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。从建住房[2002]66号文的规定来看，此类房产包括我们通常所说的二手房与开发商自建并取得所有权证书但未销售的房产。
        《建设部关于印发〈房地产统计指标解释(试行)〉的通知》（建住房[2002]66号）规定：存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋 。
        如果纳税人购入的房产属于存量房，则应当自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书的次月起缴纳房产税和城镇土地使用税。
        （三）新建房产
        由于新建房产所占用的土地，在房产开工建设前已取得使用权，因此，在此不讨论新建房产的城镇土地使用税纳税义务发生时间，而仅讨论新建房产的房产税纳税义务发生时间，从国家税务总局及各省、直辖市出台的房产税实施细则来看，均规定为自建成的次月起缴纳房产税；委托施工的自办理验收手续的次月起缴纳房产税；办理验收手续前已使用、出租、出借的房产，应自使用、出租、出借的次月起缴纳房产税。
        对于自建房产，何谓“建成”呢？通过查看各省、自治区、直辖市的房产税实施细则，不难发现，大多省份、直辖市都将纳税人新建房产的纳税义务发生时间规定为建成验收的次月，如山西省、天津市、上海市、海南省等。但实务操作中对“建成”的理解，主要是以竣工验收时间为准，但竣工验收前已使用的以使用月份为准。
        《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（86）财税地字第008号）第十九条规定：纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租，出借的新建房屋，应按规定征收房产税。
        《山西省实施〈中华人民共和国房产税暂行条例〉细则》（晋政发[1986]95号）第五条规定：新建房屋从房屋入帐的次月起征收房产税。没有验收入帐但已投入使用的，应从使用之日起征收房产税。
        《天津市实施〈中华人民共和国房产税暂行条例〉的细则》（津政发[1999]43号）第七条规定：单位的新建房屋，自建成验收的次月份起征税。
        《上海市房产税实施细则》（上海市人民政府1991年第43号令）第十一条规定：各单位以及基本建设单位新建、扩建、翻建的房屋，从建成验收的次月起缴纳房产税；未办验收手续而已经动用的，自动用的次月起缴纳房产税。
        《海南省地方税务局关于房产税若干政策问题的通知》（琼地税发[1999]52号）第二十四条规定：(一)新建房屋，从建成的次月起征税。(二)新建房屋，以工程验收完毕日起计。
        通过上述分析我们已基本了解新增房产所涉房产税与土地使用税的纳税义务发生时间，现在我们举例来说明如何确定新增房产的相关纳税义务发生时间：
        如某纳税人2009年12月份与开发商签订合同购置一处房产（该房产3年前已开始出售），该房产目前正在装修过程中未实际交付使用，问该房产的纳税义务发生时间是何时？
        首先，该问题中的交付使用不同于89号文中规定的交付使用，此处的交付使用实质是因装修而未投入使用，而89号文中规定的交付使用是指购房者从开发商处取得钥匙。
        其次，对购房者来说，所购房产相关税种的纳税义务发生时间与是否投入使用无关，关键是看其属于新建房产还是存量房。由于购房者并不清楚所购房产属于何种情况，因此，我们建议其与开发商沟通该房产是否办理过房产证，如果该房产未办理过房产证，则应自取得钥匙的次月起缴纳房产税与土地使用税；如果该房产开发商已办理过房产证，则应自取得房屋产权证的次月起缴纳房产税与土地使用税。